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海南旅游寻变:四大项16个扶持政策,淘金乡村民宿可行吗?

文章出处:lol电竞下注平台 人气:发表时间:2021-10-19 09:37
本文摘要:克日,海南省住建厅公布《海南省乡村民宿生长计划(2018-2030)》(以下简称《计划》),从目的规模、计划结构、政策建议等多方面,描绘了海南乡村民宿的生长路径和图景,可算是对2018年2月1日《海南省人民政府关于促进乡村民宿生长的指导意见》的进一步推动举措。据《计划》,预测到2030年,海南乡村旅游人口将到达5100万人次,共需短租型乡村民宿数量约6500家(为当前数量的约45倍),提供旅游床位数11.7万张。

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克日,海南省住建厅公布《海南省乡村民宿生长计划(2018-2030)》(以下简称《计划》),从目的规模、计划结构、政策建议等多方面,描绘了海南乡村民宿的生长路径和图景,可算是对2018年2月1日《海南省人民政府关于促进乡村民宿生长的指导意见》的进一步推动举措。据《计划》,预测到2030年,海南乡村旅游人口将到达5100万人次,共需短租型乡村民宿数量约6500家(为当前数量的约45倍),提供旅游床位数11.7万张。这些数据之于当前海南乡村民宿境况,有“平地起高楼”之感,背后既是政策和市场需求双驱动的一定,也预示着“砖瓦垒砌”的多重不易。单就旅游经济而言,海南有通过生长乡村民宿来做大旅游盘子,在三亚、海口基础上寻求多地着花的期许,以及在房地产全域限购下为房地产资本找寻新出口、新落所在的意图。

《计划》在土地、资金、人才、审批羁系等方面提出16项扶持政策,以图刺破乡村民宿生长的多重桎梏,只是计划在纸张,海南乡村民宿的落地生长依然存在不少个性和共性的变量。1、政策市场双驱动现在海南的乡村民宿还不成“气候”,官方言之尚处于萌芽阶段。此次推出《计划》,海南主要基于政策和市场等考量。政策方面主要是乡村振兴、漂亮乡村建设及推动乡村旅游生长等相关政策的出台推动。

市场方面也有多个因素。一是闲余资源的整合使用,在房地产调控配景下将资本引入乡村,推动乡村旅游生长。《计划》显示,海南省乡村住宅面积逐年递增,常住人口逐年淘汰,按人均居住面积约30平方米,常住人口388.45万人估算,约有4000万平方米农村衡宇(住宅)恒久处于闲置状态。

二是现在乡村民宿供应不足。《计划》显示,2018年海南乡村旅游人次1024万,乡村民宿仅145家,接待能力不足30万人次/年。这些民宿另有城乡差距大、区域不平衡等状况,好比当下乡村民宿集中于三亚、海口和东部黄金旅游线路上,其中三亚民宿量占海南全省的50.7%,海口占12.2%,两地占比超6成。

三是市场需求正在扩增。《计划》提及,预测计划期末(2030年),海南乡村旅游人口将到达5100万人次,共需短租型乡村民宿数量约6500家,提供旅游床位数11.7万张;而同期海南预测将新增候鸟养老人口约68万人,在海南房地产限购配景下,可将部门新增候鸟养老刚需引入乡村,促进乡村康养型长租民宿生长。

基于这些因素,海南生长乡村民宿的计划结构逻辑是形成“两圈一带三组团”乡村民宿空间结构。(泉源:《海南省乡村民宿生长计划(2018-2030)》)这一空间结构中的差别区域又基于各自特色资源,构建包罗火山、湿地、滨海、温泉、渔村、疍家、崖州合院、黎乡、热带休闲农业、康养等十余个差别主题的特色民宿集群。三亚市旅游民宿协会会长高力对执惠表现,由于国家相关政策趋好,使得乡村民宿更多走向“阳光底下”,加上海南旅店产物同质化导致其处于一个“下跌”状态,吸引不少人投资乡村民宿,推动了这两年许多高水平乡村民宿的泛起。且海南热带雨林、黎族苗族乡村等资源,是打造特色民宿的优势。

他提到,此前三亚或海南对外的推介多是高星级旅店,近两年甚至今年才开始推广乡村民宿,市场推广不足是海南乡村民宿面临的一个问题。同时,海南乡村民宿的生长还需要相关政策的放宽和扶持。2、16项政策提供土地、资金等扶持说到政策,此次《计划》涉及多项,主要分为用地用房、建设资金、专业人才和审批羁系四个方面,大致16项细分政策。

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这里主要看下用地用房、建设资金方面。其中用地用房又分为4个方面。一是完善乡村民宿用地计划。

支持将乡村民宿旅游、休闲农业及配套基础设施建设等相关建设用地纳入土地使用总体计划和年度用地计划; 对列入全省精品乡村民宿项目库中需要使用建设用地建设配套服务设施的项目,优先摆设建设用地计划指标;联合各地资源特色,体例详细生长计划和详细实施方案,在切合‘多规合一’的前提下,探索在山区实施点状供地方式,进一步提升土地使用的精致化、精准化、集约化水平。二是盘活乡村闲置土地和衡宇。

全面启动乡村闲置土地和衡宇观察摸底、盘活使用事情,围绕乡村民宿开发,有序盘活闲置荒地、旧村委用房、旧厂房、旧校舍、农户闲置房等。勉励村民可以衡宇产权入股,村团体以团体衡宇、现金投入修缮、谋划等方式入股,建立乡村民宿协会(公 司),对本村民宿举行招商与开发。

三是促进乡村土地生意业务流转。在土地所有权、承包权明确的前提下, 支持村团体和承包人使用非耕农用地谋划权,在不改变土地用途的前提下以租赁、投资入股等方式开发乡村民宿旅游项目;探索使用增减挂钩、增存挂钩等方式,促进农村团体建设用地的集约节约使用,通过土地整理复垦等措施腾退出来的建设用地规模指标,可优先落实息争决乡村旅游设施用地;具有正当的土地和衡宇使用证明、正当的衡宇租赁条约(如谋划者与民宿衡宇权属所有者纷歧致),勉励签订10年以上长租条约, 市县乡村民宿治理综合协调部门对签订满20年租约的规范条约文本实行编号存案治理,并监视条约执行。租约到期后承租人有优先续租权。

可探索通过“租赁加赠送”的模式保障民宿投资者的权益,即租赁20年后再“赠送”10年或先“赠送”10年后再租赁20年的方法,在不违反执法划定的前提下可约定20年后的续约问题。农民亦可以未来的土地租金入股乡村民宿,享受分红。四是设立乡村民宿用房审批和指导制度。

对重点生长乡村民宿旅游的区域,经相关部门审核后,对切合尺度的乡村民宿新建、改建衡宇举行设计和制作指导。大要上看,这些政策的指向性比力明确,意在为乡村民宿的农村用地用房桎梏举行松绑,推动解决乡村民宿中关键的衡宇土地问题,为其腾挪出更多的用地空间,一者乡村民宿的用地将可能不再局限于农民的宅基地,二者农民宅基地衡宇的革新重建将获得更多支持。不外据执惠相识,单以农民宅基地衡宇租赁来说,农民基于房租收益等问题片面毁约现象并不鲜见,有些村委会也不太愿意为这些租赁条约背书,类同情况是否会发生在海南,将是影响投资人努力性的要素之一。

这里不得不说上述政策中的“……市县乡村民宿治理综合协调部门对签订满20年租约的规范条约文本实行编号存案治理,并监视条约执行。租约到期后承租人有优先续租权。”及“可探索通过“租赁加赠送”的模式保障民宿投资者的权益,即租赁20年后再“赠送”10年或先“赠送”10年后再租赁20年的方法…… ”这些政策内容的一个用意即在于约束规范农村衡宇租赁期保障问题,使得承租人能维持10年、20年以致30年的连续谋划。上述租赁加赠送的模式有回避“农村宅基地的租赁期最长为20年”划定之嫌。

这一模式有可行性,但关键还是如何保障的问题,农民毁约的隐患怎么停止或清除,相关的执法法例建设是否跟上很重要,纵然《计划》中提到“市县乡村民宿治理综合协调部门对签订满20年租约的规范条约文本实行编号存案治理,并监视条约执行”,其要从纸面到落地,依然需要更多细化的措施和政策来推动。高力提到,乡村民宿的投资者多希望农村衡宇的租赁期足够长,因为乡村民宿的投建要么是旧房革新,要么推倒重建,整体用度不低,租赁期越长,可拉长摊低成本的周期,同时足够长的租赁期也为期间的民宿转让提供更多可能,增加投资的灵活度,既然转让,自然要为接手者也留出较长的运营回报期。不外租赁加赠送30年的租赁期政策落实后,在他看来也有变相生长房地产的可能,这需要更多的政策或执法来补上毛病。

土地之外,乡村民宿尤其是中高端民宿投资,所需资金量不小,加上运营回报周期较长,资金一直是乡村民宿扩容的一大制约因素。为此,《计划》中也提出了6项资金支持政策。包罗海南各市县要以漂亮乡村为平台,统筹摆设漂亮乡村建设资金、旅游生长资金等,打造漂亮乡村,促进民宿旅游生长;以及设立政策资金,包罗乡村民宿扶贫基金、乡村民宿奖励基金等。

此外相对更为直接的是落实税收减免。切合条件的乡村民宿企业,享受国家小型微利企业税收减免、自产农产物免税及进项税款抵扣。另主要说下金融扶持。《计划》提到“引导金融机构依法合规创新金融产物和服务模式,扩展乡村民宿谋划主体融资渠道,在防范风险的前提下降低融资条件和门槛,服务乡村民宿生长。

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建设乡村民宿保险体系、保险产物,依法开展农村土地谋划权和住房抵押贷款、农村住民信用贷款等试点,并提供贴息津贴,引导金融资源设置到乡村民宿工业生长中去。”其中“依法开展农村土地谋划权和住房抵押贷款”是重要信息点,但同样由于租赁期难以保证的风险,乡村民宿投资者对所租赁土地权益的难以掌控,使其指望通过一纸租赁条约来获取银行贷款的诉求,基本难以实现。3、支撑客群从哪来说千道万,计划在纸面,要真正落地所要花费的心力远胜计划制定。

另一层面的关键是这个计划图景,是否有足够的客群来支撑?如上文所述,《计划》预估2030年海南乡村旅游人口将到达5100万人次,将2030年乡村民宿数量定在约6500家,是现在145家的近45倍。凭据《海南省人口生长计划(2030年)》,海南2030年常住人口为1248万左右。

这些数据对比不难发现,海南乡村民宿的主流消费仰赖岛外客群。《计划》中也提到,海南民宿旅游市场中,有 93.2%的消费者来自于海南岛外。高力也表现,江浙区域的乡村民宿一大客群来自周边游以及周末等短途游,主要是围绕中心都会来结构的,中心都会及辐射要地提供了庞大的客群支撑,但海南岛的常住人口并不足以支撑未来的乡村民宿市场体量,而且乡村民宿的不少辐射人群自己就是旅游从业人员,需求释放有限,所以海南乡村民宿市场营销的目的群体不能落在当地,一定是岛外市场,市场客群是外向型的。好比当前三亚民宿量在海南全省的占比凌驾一半,高力认为这和三亚是一个全国性目的地有关,而海南的其他区域鼎力大举生长乡村民宿,是否具备足够的吸引力是个问题。

也即应该有个轻重缓急,先把市场热点区域生长起来,再外延扩大。此外,长三角、珠三角等经济较蓬勃区域是海南旅游的主要客源地,这些区域恰是乡村民宿市场也较成熟区域,如何撬动他们在海南消费乡村民宿是个挑战。高力认为,游客的住宿可选择产物许多,对乡村民宿并没有硬性的需求,没有几多游客会因为去专门体验乡村民宿而飞到海南,于此乡村民宿需求难以详细量化,更多可能是游客在一个目的地旅游度假时,该地有乡村民宿的供应,游客选择去体验,“并不是我们把(乡村民宿)供应先做足了,它自然会发生需求,不是这样的。”他建议,更多导流拉动乡村民宿消费,海南需要把自驾游生长起来,把游客的腿变得“更长更快”,能跑得更远,海南从南到北自驾约三个小时,自驾游成熟后有助将全岛的目的地做热,而不是游客飞到三亚后就待在三亚,或在周边打转。

《计划》中已有相关考量,即改善民宿交通路网,包罗依托现有立体交通网络,不停增强支线建设,加速海口-五指山-三亚、儋州-万宁的高速公路及滨海旅游公路建设;建设海南民宿群落至主干道、旅游景区的毗连门路,完善民宿区内部交通基础设施。《计划》提到的另一个点也值得关注,即养老、康养与乡村民宿的联合,2017年海南候鸟人口达 130.98 万,且流动型候鸟人口占比逐年增加。《计划》显示,海南流动型候鸟人口年均增长9.2%,预测到2030 年海南将新增候鸟养老人口约 68 万人,由于海南房地产限购,这部门新增候鸟养老刚需有望引入乡村,刺激乡村长租型康养民宿市场增长。

《计划》还提到,到海南养老的人口占流动型人口比重达41%,停留时间主要集中在每年的 11 月至次年的4月。整体处于淡季,对平衡淡旺季客流有资助。但问题在于,养老康养对医疗条件、康养设施等要求不低,乡村长租型康养民宿真正做起来一定需要在此下一定重本,当养老客群离去,这些定位为康养且配套医疗康养业态的民宿,如作甚续运营也是个挑战。

加上在当前农村土地问题没有实质突破的境况下,社会资本的进入难免心存审慎。尤其如何制止圈地房地产化也需着重思量。

落归一句,海南乡村民宿的计划图景最后落地几何,还存有多个不小的变量。


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